造富雪道 | 明喆集团闯关深交所 一家非房地产背景物企的另类赛道

观点网 6月26日，明喆集团股份有限公司向深交所递交首次公开发行股票并在主板上市的招股说明书（申报稿），保荐人为长江证券。

招股书显示，明喆集团拟发行不超过6000万股，占发行后总股本的比例不低于25%，拟募资14.1亿元，用于营销网络及品牌建设、信息化建设与升级、人力资源建设、城市服务业务拓展和能力建设及补充流动资金。

据悉，这家2000年10月31日在深圳成立的物管公司，业务聚焦在非住宅物业管理服务领域，主营业务为综合物业服务及其配套的单位食堂服务。

【资料图】

其中，前者指为机构客户提供一体化后勤服务，主要客户类型包括医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育机构及其他物业。

当下，明喆集团的业务遍布27个省、直辖市、自治区，覆盖70余座大中型城市，基本实现全国化布局，服务项目近600个。

值得一提的是，明喆集团的控股股东为高海清，共同实际控制人为高海清、张国玲、高艺菲。

其中，高海清与张国玲是夫妻关系，与高艺菲是父女关系，三人合计直接持有公司股份80.7786%，合计控制公司91.7115%的表决权。

非房地产背景

据招股书介绍，明喆集团目前主要采取直销模式，通过招标获取客户。

截至2022年12月31日，明喆集团在管医疗机构、行政事业单位、企业办公、教育机构及其他物业项目分别为99个、157个、133个、139个及55个；在管面积分别为1118万、804万、652.93万、1092.46万及423.26万平方米。

近3年内，国家电网为第一大客户，销售金额分别为2.355亿元、2.468亿元及2.5亿元，占当期营业收入比例分别为7.83%、7.39%、6.92%。同期，前五大客户销售额分别为6.145亿元、6.23亿元及6.575亿元，占当期营业收入比例分别为20.44%、18.64%以及18.18%。

整体来看，明喆集团主营业务收入主要来源于综合物业服务，2020年、2021年和2022年，综合物业服务收入金额分别为26.65亿元、30.21亿元和33.34亿元，占主营业务收入的比例分别为88.72%、90.48%和92.31%，收入规模和比重持续上升。

报告期各期，明喆集团收入分别为30亿元、33.42亿元及36.16亿元，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别为2.76亿元、2.48亿元及2.78亿元。

有报道称，该公司收入及利润规模在A股上市物业公司中仅次于招商积余。

据了解，招商积余重要子公司中航物业管理有限公司主要从事办公、商业、园区、政府、学校等业态的非住宅类物业管理服务。2022年，招商积余实现营业收入130.24亿元，实现净利润5.69亿元；物业管理收入占比96.01%。

观点新媒体还了解到，截至2023年3月31日，招商积余物业管理业务在管项目数量达到1945个，管理面积达到3.15亿平方米；一季度物业管理业务实现新签年度合同额8.04亿元，较上年同期增长10.14%；期内新增办公类、园区类、政府类项目30余个。

如此看来，与招商积余相比，明喆集团无论是在营收、净利润还是在规模上都有较大差距。

而在A股上市的物企中，新大正、特发服务、南都物业等也以非住宅物业为主。2022年，上述3家公司的营业收入分别为25.98亿元、20.06亿元及18.47亿元；净利润分别为1.86亿元、1.22亿元及1.55亿元。

就新大正来说，截至2023年一季度末，拥有538个在管项目，较年初新增25个，在管面积超1.3亿平方米。

毛利率方面，明喆集团并不太差，2020-2022年度主营业务毛利率分别为21.54%、16.54%和17.72%，与同行业可比公司平均值的差异分别为2.66%、-1.18%和2.66%。报告期内，主营业务毛利率与招商积余的差异分别为10.57%、5.11%和7.14%。

明喆集团表示，近年来，上市物企通过有关联关系的房地产开发商支持、收并购等方式取得了较快的规模增长。公司作为完全市场化运营的独立第三方物业服务企业，缺乏来自关联方的新增项目交付支持，以及资本的助力，难以避免地承受一定的市场压力，增加了项目承接的难度和成本。

非住物业前景

据了解，在2021年3月发布的《“十四五”规划纲要》中，国家明确“加快数字社会建设步伐”，鼓励“适应数字技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新”。

物业管理服务企业数字化、智慧化转型，是近年来重要的发展趋势。

这一趋势将部分业态的准入门槛将进一步提高，增大信息化水平不高、管理效率低下的物业管理服务企业的进入难度。

另外，无论是从服务对象、服务要求，还是对于设备管理要求、安全消防管理等，非住宅物业的专业门槛更高，不同业态的行业壁垒也更深。

招股书显示，明喆集团在主营业务专业化分工的基础上，设立了明智科创、深圳明喆楼宇、深圳明喆电梯等全资专业子公司。

以明智科创为例，致力于探索机构类物业管理数字化转型，以互联网为抓手，借助大数据、5G、IoT、AI等主流科技手段，实现平台赋能，持续提升客户服务体验，为客户提供高效优质的后勤一体化服务管理平台。

截至2022年12月31日，该公司及子公司已获得共11项专利、2项集成电路布图设计专有权和39项软件著作权。

目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，分布较为分散，竞争较为激烈。

有机构还表示，物业管理行业呈现供需两旺的局面，预计未来继续保持这种发展态势。

中物研协的数据显示，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模143亿平方米，预计2025年非住宅物业管理行业总规模有望实现156亿平方米。

另外，其发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》也指出，非住宅物业规模增速超过物业的整体增速，具体表现500强企业非住宅物业管理面积占比由2018年的36.52%提升至2021年的41.68%。

明喆集团在招股书中表示，通过二十多年的发展，积累了一定的资金和抗风险能力，但业务拓展需要在全国范围内进行网点布局、建设与升级信息化系统以及进一步完善人力资源建设等，因此需要大规模的资金投入，亟需通过进入资本市场实施股权融资等方式。

而且，该公司主营业务成本主要以人工成本为主，报告期各期人工成本逐年上升，至2022年达到87.25%。

未来，明喆集团表示将加速市场布局、提高城市业务浓度；同步发展综合物业服务业务、专业服务业务和创新业务，并进行数字赋能；择优谨慎投资并购，巩固细分赛道行业龙头地位。

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